近日，深圳市政府宣布将部分废止“70/90”政策，引发了社会广泛关注。据悉，此举将对深圳楼市产生重大影响，不仅可能改变购房政策格局，还有可能导致房价波动。此举的实施将引发连锁反应，对深圳楼市未来发展走向造成深远影响。

今天网上狂传深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》被废止的消息，现在已经得到了证实，是真的。

然后，网上主流声音给出大致的结论就是，深圳取消70/90政策后，深圳可以放开手脚，允许新房住宅可以按自己的意愿，全部建大平层的房子了。

户型建筑面积70/90文件废止

7090文件668号

7090文件668号

对于这样解读分析，貌似好有道理的样子。毕竟这个被废止的文件内容，基本原则上是这样讲的：

1.新出让住宅用地，按“90/70”控制户型比例。

2.已核发《建设用地规划许可证》未具体明确比例（含招拍挂项目），仅注明“按国家及省市有关政策执行”的用地，按“90/70”控制户型比例。

3.对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按90/70控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡。

4.已招、拍、挂出让的用地，明确要求按“90/90”控制户型的，原则上不得调整。

在以上内容文件被废止后，以后商人在深圳建新房，不用再受到建筑面积户型“70/90”的限制，完全讲法正确。

但是，还有一个限制依旧还在，那就是套内建筑面积90㎡以内户型占比70%的要求还在，这就导致了商人以后想建全部是大大大平层的房子，依旧被绑住手脚，并没有如网上传的那样，可以随性所欲建大平层而不被限制。

下面我会讲到。接下来，我会在文章第二部给小白们用1分钟时间，通俗易懂地解释一下什么是70/90以及它的来龙去脉，我发现还有很多人搞不清楚这到底是什么一个东西。

到了文章的第三部分，老道再讲讲大家所重点关心的“70/90”如果完完全全废止得一干二净之后，会给深圳楼市带来哪些深远的影响。

二、那什么是70/90政策？

直接进入主题。咱们就先讲70/90政策的来龙去脉。通过不太严谨、但是逻辑通俗易懂的说明方式，也方便大家理解什么是70/90政策，为什么要出这个政策，以及废止的必要性 。

2023年，中国的城市化率达到了66.2%。在此之前，你可以粗狂、简单地理解为，之前的城市居民，在城市里是缺房子住的。

于是越来越多的商人们拼命建房子，一边靠建房子拉动经济创造财富，另一边还让居民都陆续住进了新房子。

于是乎土地财政玩得起飞，不仅来钱快、而且还是泼天的巨富，滚滚而来。

在“商品房、保障房”两条腿供应住房的道路中，天平失衡逐渐倒向了商品房。

在分税制激发干劲和趋利巨大的诱导下，乐不思蜀的商人们和他们的领导们，都喜欢跑去狂建商品房，不喜翻建保障房。

那么本应该同步发力的保障房建设，就变得滞后起来，短板也就逐渐暴露了。

那么在婴儿潮叠加城市化率不断提升的背景之下，居民没有足够的保障房可以住，结果只能被迫蜂拥跑去买商品房。

要知道，居民们不是谁都有钱买得起超大平层的商品房，钱少只能买小户型的朋友们，还是占主流。然后政策响应了市场的主流声音，出了这么一个规定：

你们这些商人们，建商品房不能都盖大户型吧，你得考虑一下大部分人只能买得起小户型的现实。

既然你们商人不主动适用市场的主流需求，那我就给你们商人们下死命令，每开发建设一个楼盘，100套房子里面，至少70%以上的房子，都必须是户型建筑面积90平以下的房子。不达标，我让你们卖不成房子。

结果商人们慌了，在接下来的日子里，不管是在豪宅地段，还是刚需地段，建出来的新盘，建筑面积90㎡以下户型的房子，数量占比或者建筑面积占比，至少占到这个楼盘总量的70%。

于是乎有些开发商为了规避70/90的限制，还能获批卖房，搞出来一些新花样。

比如当时深圳湾的三湘海尚还是新房的时候，它的大部分户型基本是170㎡以上的大户型。

按照要求，肯定不会批准你卖房的。结果开发商学聪明了，把170㎡的户型，一分为二，变成了两套85㎡的房子，分开来卖，就符合“70/90”的规定了，就可以获准售卖了。

等客户收房后，重新再把这两套房打通变回一套170㎡的房子就可以了。大概是这么一个规避的做法。

（套内建筑面积70/90文件，还在生效中）

后来渔村发现，对于70/90的限制过于严苛，而且没有做到与时俱进。

于是又放宽了70/90的限制要求，从建筑面积90㎡以内的户型占比不低于70%，变成了“套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%”。

简单讲就是，建筑面积90㎡以内的户型占比不低于70%的政策文件废止了，但是套内面积90㎡以内的户型占比不低于70%的文件还在生效中。

三、彻底废止70/90文件

对深圳楼市可能影响深远！

在老道看来，渔村废止建筑面积70/90的文件，只是引导深圳楼市逐步回归“商品归商品，保障归保障”道路，所要走出的其中一步而已。

这一步的迈出，是建立在房住不炒框架下，深圳大量保障房供应在不断补短板、且必然逐渐补齐的背景之下完成的。

而下一步则应该考虑废止套内建筑面积70/90文件，这会让废止建筑面积70/90的动作，显得更有“务实”意义，也符合商品保障两条腿走路的大势所趋。

从逻辑推导上看：

以前限制商人们少建大户型，要多建小户型，一切都是为了居民，让居民在来不及住上保障房，而选择商品房的情况下，能买得起、住得起商品房。

现在不限制商人们建大户型，而是默许商人们建大户型，而且最好少建或不建小户型。

可以避免商人们被动争抢保障房小户型的蛋糕，避免重复浪费建设重叠产品。

以后让商人们建更好的改善或豪宅的大户型，给哪些有钱改善得起买得起的富人们。

缺钱或穷的朋友就住小户型，就留给保障房承接好了。

而且对于安居事业，接下来是认真的，必将做大做强，再创辉煌。租房大奶牛这个事业，钱景必然光明。

皆大欢喜的结局可以这样表述，商品房事业归你们也是归我们的，而保障房事业肯定还是归我们的。这样一个虚拟的故事叙述情节未来可能发生，如有雷同，纯属巧合。

所以如果在建筑面积70/90已经被废止的情况下，后续也能让套内建筑面积70/90跟进封尘于历史中。

那么，接下来我认为这些细小的变化，也可能会给未来深圳楼市，带来较深远的影响，主要表现可能包含在以下几个方面。

1、可能催生有别于从前的深圳新豪宅，使得一梯队深圳房价的估值梯队重塑。

深圳新房层面的纯粹改善大户型楼盘供应，比如2梯2户，2梯3户这类的板楼改善楼盘或者豪宅，应该会重建江湖。

这些产品，在社区生活场景的打造上、户型设计理念上、产品用料、智慧化程度等方面，有利于商人不计成本发挥想象力，打造出升级迭代的良心产品。

这些产品的落地，也要看具体看项目所处的区位及地段，以及供应数量来预估对周边房价的影响。

但凡规模越成气候，越会对区域及周边的改善楼盘，形成产品上竞争力的碾压优势。

价格梯度，可能会重塑。甚至让一些旧有的改善楼盘或所谓大平层，可能会失宠。

老道认为，如果在完全废止70/90文件的情况下，对于一些未来入市的新盘项目还是非常有利的。

比如深圳湾中信东角头，如果他们届时能愿意摈弃旧有的设计理念和原有的产品规划开发。

转而马上重新定位、定义新规则下的社区品质和户型产品，估计这个项目的预期，会非常的香。

2、如果70/90的限制彻底废止，那么与保障房户型高度重叠的商品房，完全有可能逐渐退出历史舞台。取而代之的是，与保障房户型错开、不重叠户型的商品房供应，会逐步增加。

类似成都、长沙这类城市，这几年的新房主流供应，在摆脱了70/90的束缚之后，都在努力往110㎡或120㎡，甚至143㎡以上大户型供应，放飞了自我。深圳可以有样学样了。

3、70/90限制完全废止的预期，与新房限价应该要放开，是相辅相成的。让商品房定价回归相对“自由”市场状态中，新房定价两级分化差距加剧拉大。

4、在保障房逐渐接纳更多刚需上车的背景之下，尽管渔村现在已经不靠土地公收入发家了，但是个别有的放矢的土拍收入上限空间，依旧大有可为。

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